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二手房交易“营改增”会否增加税负 业内人解析
 2019-12-01

  【财新网】(记者 王晓庆 邢昀)今年5月1日起,营业税改征增值税将全面铺开,其中房产交易中的个人缴税部分,如何从缴纳营业税改为缴纳增值税,税负会不会增加,成为各方关注的焦点。

  “热锅”上楼市对新政尤其敏感,二手房中介已经开始向买卖双方兜售即将出台的税改风向,催促双方尽早成交,避免将来被课以重税。

  “营改增”试点2012年起从上海开始试点推进,目前还剩房地产业、建筑业、金融业以及生活性服务业四大类。3月13日,十二届全国“两会”的媒体开放活动中,谈及“营改增”方案,国税总局局长王军表示,国税总局将会同财政部,尽快公布“营改增”实施方案,最快有望于全国“两会”后就提交审定,今年5月1日要全面落实“营改增”。

  这次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税,如个人二手房交易。王军表示,税务部门已经制定了任务书、路线图、责任状,倒排工期。

  老百姓买卖二手房,当前要缴纳一部分营业税,未来改征增值税要怎么缴纳,税负会发生什么变化?由于具体方案尚未出台,在此前官方一再强调“确保所有行业税负只减不增”的论调下,多位税务专业人士对财新记者表示,大概率是采取简易征收的方式。

  一位地方税务局人士对财新记者称,目前看来,个人二手房可能适用简易征税办法,也就是3%征税率。根据现行增值税规范,个人(如个体工商户)一般适用于小规模纳税人资格,不适用一般纳税人资格。

  小规模纳税人一般适用简易征收方式,应纳税额=销售额(不含税)×3%。比如一套价值100万(不含税)的房子,未来如果简易征收,需缴纳增值税3万元。当前营业税下是按照5%的税率征收。北京一位税务师对财新记者表示,如果按照3%简易征收,税负应该是降低的。

  二手房交易涉及的营业税已经过多次政策调整。今年3月底财税部门发文,从2015年3月31日起,个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。这意味个人二手房交易时,如果购买未满2年的普通住房,全额征收营业税;购买超过2年的住房,则享受免征优惠。

  而王军也表示,在原则上延续原有优惠政策的同时,针对不同行业的情况和特点,分别制定相应的过渡措施保障所有行业税负只减不增。

  对此,上述地方税务局人士,个人买卖二手房的营业税优惠政策估计会在营改增过渡期延续。他也提醒道,要谨防开发商拿增值税炒作,或者价税分离标价,建议购房人注意合同签订,必须搞清楚房款是否含税价。

  全国政协委员、瑞华会计师事务所合伙人张连起表示,初期可以按照3%简易征收,后续征收链条完全了,解决了进项抵扣问题,条件成熟可根据相应的增值税税率采取一般征收方式。

  这意味着,如果一套原价200万元(未满两年)的普通住宅以250万的价格卖出,要根据相应的增值税税率,销项减进项计算应交税款。


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编辑:何双印
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